昨日は給湯器工事だったニャロメ。

今回は、いつもの住設屋さんではござらぬ。多々あってガスの栓に書いてあったガス屋さんに断りの電話したら、あまりにも留意されて、給湯器工事もタダにします。とか言われて断れ無くなっちゃったんだよ〜〜。

タダが良かったっていうより、息子と同じぐらいの年代の男性にあまりにも哀しげに言われたんで断れなかったんだよ…………。

マアイイかたまには。

結局タダは居心地が悪いんで、工事費は払うことにして給湯器は貸与っつー事になった。5年契約じゃ。

午後いっぱい工事のお兄さんが一生懸命作業していたぞなもし。

ワシは掃除したり畳を下に運んだり、取った雨樋、切ってまとめたりしてた。

マア、それなりに進んで良かった。

明日はこの間見た家をお友達が買うんで契約になった。お友達、まだ見て無いんやで。ワハハワハハワハハ。

明日もう一回一緒に見るだ。

連載   直さずに家を貸す③

さてさて、直さずに家を貸す場合について考えられるパターンを考察してみた。

1. 新築(そもそも直すとこがない)
2. すぐに住めるようにリフォームされてる
3. 入居者に選択肢がない

1  の場合は問題になってくるのは利回りとキャッシュフローと資金調達、どのタイミングで利確するかだと思うんだけど、ワシ、ギャラリーなんであくまでも推察にすぎない。

だって、建てた事ないもんテヘ。と言う事でパス。

２  の場合もすぐに住めるようにリフォームされてるけどナンカ相場より安かった。って場合ならイイけど、あんまりそうゆう場合は無い。この場合も問題は利回りとキャッシュフローだと思うギャース。それと、ほとんどの場合キャピタルロス食らう場合が多いと推察される。

が、リフォームをよくわからない人がすごく痛んだ家を買うより、高くてもすぐに住める家を買った方がワシは心からイイと思います。

一番イイのはすぐに住める家が激安で売ってる場合ですな。見た事、無いけど。あったらワシ、ソッコー買いに行くだ。でも、イクラ綺麗なのに激安でも田圃の中とか、そこだけ綺麗だけど街並みが廃墟とかならワシ買わ無い。

周りがダメなら、その家がどんなに綺麗でもダメ。逆なら全然いい。つまり周りが新築ばっかで、その家だけボロいとかじゃ。だって直せばいいんじゃん。

３  の場合が今のトレンドの貸し方になってくるざんすね。つまり、入居者様の選択肢があんまり無い状態の場合ですな。

最初の連載でも書いたけど   借りたい人より貸したい物件が多かったらなんで、そんな住めるんだかわからない家を借りるのであろうか？

絶対に借りない。

だって他にいっぱいあるんだよ⁇

ナンデカリンノ⁇

でも、借りれる物件がそこしか無かったら借りねば家が無い。そんでもって今は大家さんが自分で募集出来るツールがあるから優秀な大家さんはドンドン貸したりしているようですな。

ようですなってのはワシはそうやって貸した事一回もないんですだ。

あ、偶然が重なって自分で客付けしたのは何回かあるよ。ジモティとかウチコミとかはないっつーこっちゃ

なので、ここからも考察・研究のお話が多くなってくるざんす。

入居者様に選択肢が無い状態

• お金がない・審査が通ら無い
• 不動産屋さんに行くのがどうしても嫌だ
• 自分の希望を叶える物件が希望している地域にそこしかない
• たまたま入った不動産屋さんが強引で、ここしかないって言われて他に選択肢が無かった

などではないであろうか？

お金がない・審査が通ら無い

ってばよ〜。ワシもジモティとかウチコミとかで客付けしてみようと登録したが全然、内見の人  来ないのよ〜かろうじて内見に来てくれた人は2人だけ。しかも、なんか身の上話始めて、タバコ臭いしさあああ〜。

身の上話が昔のフォークソングの歌詞みたいなのよ〜〜。ワシが小学校低学年の頃に流行った〜〜。

聞いてるだけで嫌になっちゃったよ…………。20歳のメグリアイ    みたいなのよ〜〜。

でも断られたし。なんやねん。

で、結局、普通にアットホームで決まりました。ワハハワハハワハハ。

ワシ実は、こうゆう入居者みたいなタイプ嫌い。だって、みんな同じこと言うんだもん。話ててワシの顔にハッキリ書いてあるんだろうな。

バカじゃねえの⁇オマエ。

って。

こうゆう入居者みたいなタイプの人の話から次回スタート。

あ、ワシ、ジモティとかウチコミとかで入居者が見つかってないだけで今迄の人生ではこうゆうタイプとは散々関わってきたんでよく知ってます。

読んでてムカつく表現もしますんで嫌な人は読まないでくださいね〜キャッホ〜〜。

昨日は天井のネダを全部ビスで留めたズラ。ハエ〜〜。

そんでネダのネダ⁇って言うか、屋根の土台っぽいのに、よく吊ってある木の部分を土台っぽいのに吊った。って言うかビスで留めたズラ。

そんでこっから石膏ボード9,5ミリで留めてくんだけど、ワシ、石膏ボードを自分の腰より高く持ち上げらんないですだ。

若い頃は脚立に乗せられるぐらいまでは持ち上げられたんだけど、いつの頃からか持ち上げた瞬間、ブレンバスターみたく背後にひっくり返っちゃったりするようになったんで、もう独りで持ち上げようとは思わなくなった。

強引に持ち上げたら多分、亀裂が入ったり真ん中から折れるであろう。意味ねえ〜〜。

まあ、今回はペンキ屋さんがいるんでチョット押さえて貰えば良いだろうと思っていたのだ。ジシシ。

そんなこんなで大きいの２枚は押さえて貰ってなんとかでけた。半分のは独りででけた。

明日、電気屋さんが仕上げに来るんで、この部分だけできてないとどうしようもないんやで。

又、半分はない方が電気屋さんが仕事しやすいんで電気屋さんの仕事が終わったら貼るだ。

直さずに家を貸す②

さてさて、①で袋の中から取り出しマッチングするっつー話を書いた。

A    マッチングがスムーズに早く滞りなく行われて入居した後もなるべく何事もなくお家賃が入金される

それを目指して色んな業者さんが商品を打ち出したりしておる。業者さんだけでなく、この状態になる事を目指している方は大変多いであろう。

ここで問題が彗星のようにバビューンと飛んでくるにゃ。

1. 一体全体どんな不動産をどこに買えば、そうなるんであろうか
2. そもそも、売ってるのか？
3. 売ってるとしてもイクラなんだろうか？
4. もし高額だったらお金が用意出来るのか？
5. 問題無いと言っても問題が出てきたらどうしたらいいだろうか？
6. みんな本当に家賃はらってくれるのか？
7. 最後はどうなるんだろう

などと枚挙に暇がないわけですな。Aの状態を目指しても上記の事が気になって仕方があ〜〜りませんことよ‼︎奥様‼︎

そうなんです。

Aの状態を目指しているけれども、他に大切なファクターが何個か存在するんです。

• 利回り
• 融資を引く
• 建物の建築及び修繕
• 家賃回収を含めた維持、管理
• (将来の展望)

多くの人が

なるべく高い利回りで、ホボ手出しなく、低金利でお金を借りれて、なるべく自分のお金を使わずに修繕して、タダ同然で家賃回収、維持管理さして、売る時は全ての経費よりも高く売って、なるべく譲渡取得税を払いたく無い。

って考えてると思うギャース‼︎

この理論は、明日目覚めたらシャロンストーンかキアヌリーブスの若い頃とソックリになってたらいい。とか、どんなに好きな物を食べて朝から酒飲んでも全く太らず健康的な血管で中性脂肪も悪玉コレステロールも正常値の中間ぐらいで肌もツルツルになりたい。とか、60歳になってなんの対策もせず紫外線を浴びまくっているのに赤ちゃんのような肌でシャワー浴びると水を弾くようになりたい。とか、家にマイティ〜〜ソーが持ってるハンマーか大黒様が持ってる小槌が欲しい(本物)。

などという事を朝から晩まで真剣に念じ続け、いつか必ずそうなると思いながら気がついたら段差も何にもない道で躓いて転ぶようになってた。

って言うのと酷似しておるのう。ワハハワハハワハハワハハワハハ。

上記の例え話を読めば、どんな現実不可能な思いつきか理解出来るにゃ。

でもまあ、もしかしたら何個か条件は抜けるけど似たような事なら出来る人もいるかもしれない。そうゆう極めて稀なケース。

例えば、朝起きたらじゃ無いけどタユマヌ努力によって体脂肪率が若い頃のキアヌと同じとかシャロンストーンに顔は似て無いけど同じ服がなんか似合う雰囲気を身につけたとか。

偏食だけど、とりあえずサプリ飲んで  運動をして血管は大丈夫とか。

ハンマーと小槌は無いけど、協力してくれるパートナーがいるとか開拓したとか。

とりあえず肌は、日焼け止め塗って、手入れして、赤ちゃんじゃ無いけど若々しさを保つとか。

つまり、人には見せ無いけど、他の人とは比べ物にならないぐらいの

努力     考察     タイミング     気遣い     チーム作り    技術習得    取捨選択(二律背反した時に、すかさずどっちか切れるって大きな能力だと思います)

を苦じゃなく出来る人が世の中には存在しているという事だ。

そのような人達が  A  の状態を目指して様々なやり方を実践している。

直さずに貸す    

と言うのは、その中の一つの方法であると思われますな。

次回は     直さずに貸す    時はどんな状態かっていうところからスタートしますキャッホ〜〜。

昨日は3時頃、カミナリがなって夕立ちみたいな雨が10分ぐらい降ったぞなもし。

秘密基地は外壁塗装が進んでもうスゴイ立派になって素晴らしいでごわす。

ワシは天井をどうするか悩みまくってとりあえずネダを仮置きしたとこまでやって終了じゃ。

一応雨が超降っても雨漏りしなかったんで大丈夫とは思うが雨漏りしてたとこに胴縁打って塩ビ板貼っといた。

でもアンマ意味無い気がする。

もう貼っちゃったからいいやって思いネダ仮置きしたズラ。ウハハ。今日ビスで留めるだ。

新連載  家を直さず貸す①

昨日反応が無いんで連載終了したんだけど、もっと読みたいってお友達がいらっしゃったんで新連載するじゃ。

良かった。面白いと思う人いて。

だってさ、誰も気にして無いのに独りでトウトウと持論を述べるって痛いもん。ワシ気にしいやねん。

ウヒヒ〜〜さてさて家を直さず貸す  っていう事象について考察するまえに、賃貸についてチョックラ考えてみるだ。

ワシは賃貸についてはこう考えておる

１

Aの袋の中に賃貸物件が入っています。物件はいろんな築年数、駅からの距離、平米数、間取り、駐車場有り無し、様々な条件の物がランダムに入っています。

Bの袋の中に賃貸物件を借りたい人が入っています。袋の中には  住む人数、職業、保有現金、住む年数、借りたい理由  など様々な条件の人がランダムに入っています。

1, AとBの袋から,一回ずつ物件と人を取り出しマッチングする可能性は全体で何パーセントでしょう。

又、10回ずつ取り出した時のマッチングする可能性を計算しなさい。

2,  Aの袋の中に大量の物件が入っておりBの袋の中にいる人達よりも多いです。どんなことが推察されるでしょう？様々な局面から考察し持論を述べなさい。

その際、わかりやすい事例を挙げ起こり得る事象をつぶさに書きなさい。

3,  マッチングする際に必要な事は何ですか？考えられる範囲で書き出しなさい。

２   １の質問の中にあったマッチングした物件と人が滞りなく生活し、その対価として代金を頂戴するのに必要な事を全て書き出しなさい。

３   ２で生活した人がいなくなります。その際に必要な事は何ですか？全て書き出しなさい。

こんな感じの設問に対し答えていく感じじゃアー〜〜リマセンか。

つまり、家を直さずに貸す    って言うのは、この袋に入ってる物件と人のあるマッチングの方法の一端であるという事ですな。

ものすごく多い順列組み合わせの中の一つのパターンであるという事です。

ここでわかったと思いますが、組み合わせはかなり多く存在しており、一つのパターンの成功例を取り出しそれだけが真実であると判断出来無いと言う事です。

さらに、賃貸で上手くいったとしても売却した後にキャピタルロスを食らって結局赤字で終了して、得られた物は体験だけという場合も鑑みなくてはいけませぬ。

これらを総合して考えていくわけなんですな。

ツー  ビー  コンティニュー〜〜キャッハ〜〜。

昨日はマズ秘密基地に行ってお茶差し入れじゃ。

もうね、すんごくすんごく綺麗になったの秘密基地。写真は載せないけど。テヘ。

もうナンツーカあの古ぶるしい面影は一切ない。カッコイイよ〜〜。ジシシ。

それから安定の雨樋。後から微調整はあるだろうが、ワシがやりたかったとこは全部終了したじゃ。

写真載せようと思ったらなんかのらんので写真はマアいいや。

とにかく2件100万円の家①の雨水が②の方に流れてくるんじゃよ。そんで玄関の周りに池及び海を作っちまうんじゃ。

でも、これで流れてこないジシシ。水を流して実験したズラ。

ミッションコンプリートじゃ〜〜。ウエーイ。

さてさて、昨日の続きなんだけど全然反応が無かったんで今日で連載は終了です。あっという間だったな。テヘ。

お客様がいるのが一番だということで昨日、終わったわけなんですが、ワシが家を買い始めた20年ぐらい前は投資家が安いお家を買うってのはあんまり無かったんや。

だから、売りたいお客様がお店に相談に来てもみんなこんな家は売れません。とか査定しますって言って一年ぐらい経っちゃうとかザラだったらしいよ。

今だって、そうやって断っちゃう事多いって言ってた。(複数の営業マンが)

まあ、向こうは成功報酬で金額によって収入が変わってくるわけだから、トレンドで高額な不動産を売りたいに決まってるわけじゃ。

だから皆様、新築が好きなんね。(ローンが通って手数料が高いから)

でも、ここ最近の戸建てブームで営業マンの考え方も随分変わった気がする。

投資家は現金が多い。現金。ローンが通りやすい人よりミンナ大好き。しかも何回も買う。売りも任せてくれるかもしれない。

何より、投資家のお友達は投資家。

つまり安めのお家は投資家ホイホイじゃあーリマセンか。

重説何回もつくんの面倒くさいっちゃ面倒くさいけど、ローンアレンジもないしさ。それにあまりに細かい事いってくるやつは次回からまるで無視すればイイ事だしさ。
買う時は大概   

瑕疵担保面積、確定測量なし、現状ユウシ、残置物そのまま  だしさ。

普通のお客様にそんな売り方出来ないもん。それこそナメクジ出たって文句言ってくる人は文句言ってくるで。

そんなこんなで   気前のイイ   お家バカスカ買う人   に情報集まるようになってくるわけです。

だからと言って、その不動産が本当に安いかどうか判断するのは大変に難しいですな。

その理由は昨日書いた通りじゃ。

マア、ワシ的には今。今ワシが考えてる感覚で安いと感じたらもうそれでいいと考えてワシは買っとる。

だってさ、これからどうなるかわからないしさ。将来の永きに渡って利益を確定するものなど世の中にはない。キッパリ。

価格が100万以下でも500万以下でもそのように考えているでごわす。

ここで、今の流行りのやり方の2  であんまり直さないって言うのが出てくるんじゃ。

が、長くなったんで終了です。

アメリカドラマ見たくイキナリ打ち切りじゃ〜〜ワ〜〜ハハハハハ〜〜。

昨日はね、暑かったんだよ。マジでやばい。コンクリートは灼熱。

そんなこんなで安定の雨樋工事。一体全体いつまでやっとんじゃって感じですが、まあ4時間やるとヤンなっちゃうんでイタシカタアルマーニ。

何回も書いてるけど、玄関周りに池が出来ないようにせねばならぬ。雨が降る度に苦情間違いなし。

ハッキリ言うが、壁がアクセントクロスでも家具置いちゃうから見えん。そこは余力があったらやるだ。

マズは毎日毎日暮らすのがスタンダードに出来るようにせねばならぬ。

古い家は、そんなことはお構いなしに建てられておる事が多いんじゃ。マズはそこからなんとかせねばならぬ。

雨仕舞い超大切。

で、改良した雨樋。ワハハ。どこまで繋がっとんじゃ。

イロイロ考えた結果、これが一番だと考察したじゃ。

途中部材が足りなくなって近所の  ハマチューにシシって行っただよ。

自粛などマボロシのような混み具合。ハア〜〜。なるべく息しないで買い物しただ。

で、二個目に突入してやはり部材が足りなくなって日も落ちて来たんで終了したじゃ。

さてさて、物件について考える①(好評だったらシリーズ化)

ワシ集合住宅持ってないんで言ってる事全部、戸建てよ。おほほほほ〜〜。

マズは物件概要に沿ったリーシング及び管理についての分類についてじゃ。

分類①  今、大流行りのやり方

1. 物凄く安いお家
2. あんまり直さない
3. 自力で客付け
4. 自力で管理
5. (オーナーチェンジのまま売る)

1. について  この場合の安さとは、往々にしてトータルの金額を指す場合が多い。例えば30万とか20万とかお金貰って家も貰うとかですな。

          実際に安い不動産の考え方ってワシは相当、難しいと思っちょる。

 不動産屋さん的には、今現在、1000万ぐらいで89パーセントの確率で売れるってのが400万で仕入れられたら安いよ。

不動産業ってのは地場産業だから、その地域の営業マンはどんな不動産が真っ先に値切られずに売れるか良く理解している。

戸建てで言ったらそこに新築を建てたら直ぐに売れるちゅうーこっちゃ。

なんで新築かって言うと一番ローンが通りやすいからじゃ。

中古は売るのが難しいんじゃ。なんでかって言うと、現金持ってないと買えない場合が多いからじゃ。

変な話だが、現金持ってる人がわざわざ買う中古ってのは限られてくる。

マズ土地がその地域の中のトレンドで周辺が便利で道幅が広く道路付けがいいヤツじゃ。

ワシが住んでる地域で言うと中古でも高額で売れるのは、売主様が大金持ちか若しくは大金持ちだった人がお金にあかせて建てた豪邸でカーポートのある駐車場に外車が2台、苦労しないで停められる物件とかじゃ。

ワシはいつも観察しているが、その中の一件は満額で売れたようだ。6000万ぐらいだった。

若しくは、直ぐに住めるようにリフォームメンテナンスされてた家も売れる場合がある。貸家じゃなくて自分のお家が欲しくてお金貯めてたって場合じゃ。

それらのどこにも該当しない不動産は安く売られてしまう傾向がある。でも、安いといってもそれが営業マンの中の相場観からでた値段であったら、それが相場だから別段安いとは言えない。

まとめると、それらの相場観の5〜7掛けで買えたら安いっちゅうこっちゃ。ホボ売ってないけどね。

ここで一つ問題があって、営業マンの相場観はここ何カ月かの相場観であって、何年も先の事は誰にもわからないっちゅうこっちゃ。

だからほとんどの不動産屋さんは地主不動産でもなきゃ仕入れた不動産は直ぐに売るだ。

だってさ、先の事もわかんねえのにチンタラチンタラやってらんねえよ。おほほほほ〜〜。

そう、今、真の意味で激安で買えても2年後はわからないじゃ。だから、問題が何年後かに解決した後もしかしたら何年後かに高値で売れるかもしれない不動産であっても、そんなことチンタラチンタラやってられん。

そう言った事を鑑みると、直ぐにオーナーチェンジで客付けして売ろうってんなら、もう場所も建物も考えずに仕入れてリーシングしてうっぱらうちまうのも良いと思います。

だってさ、どんな不動産であっても何年も先の事はわからないんであったら、重要なのは

今、現在、お客様がいるかどうかだけが重要になってくるわけじゃああーリマセンか。

長くなったんで続く。